Как приобрести залоговое имущество?

13.06.2014

 

Залоговое имущество традиционно рассматривается как вариант для  «приближенных к госструктурам». Однако, вопреки расхожему мнению, в  2011 украинцы приобрели рекордное количество залоговых машин и квартир. Наиболее популярной залоговой покупкой становится легковой автотранспорт, на втором месте стоят объекты недвижимости, закрывают список земельные участки.

За первое полугодие 2011 года в числовом исчислении украинцы приобрели залогового транспорта и недвижимости на 40-9-0% больше, чем в 2010.  В денежном отношении эта разница приблизительно от 10 до 20 процентов. 

К примеру, у банка « Финансы и Кредит» с января по май 2011 граждане Украины приобрели  залоговых машин и квартир на 70 миллионов гривен, что на 15 процентов больше, чем в тот же период в 2010. Эрст банк обозначил, что продажи залогов, в сравнении с теи же периодом 2010 года,  увеличились в 2 раза — с 32 до 73 объектов.

Круглогодичные скидки

Украинские банки в определенной степени поощряют потребительскую активность в отношениии залогового имущества. Так, в 2011 году четыре украинских банка — ПриватБанк, «Финансы и Кредит», ПУМБ, Эрсте Банк — еще весной ввели у себя возможность  приобретения залогового имущества в кредит. В целом, ситуация стимулирует финансовые учереждения выдавать кредиты на покупку «вторсырья».

Как же заключается сделка по продаже залогового имущества?

Ее может инициировать как сам должник, с согласия которого банк выставляет объект на торги, либо финансовый институт самостоятельно проводит аукцион изъятого имущества.

Выгодна ли такая покупка?

С одной стороны, весьма.  Разница с рыночной ценой может составлять от 8 до 20 процентов для автомобилей и до 30% для квартир.  Так, автомобиль Volkswagen touareg 2007 года выпуска возможно приобрести  за 296 тысяч гривен. Подобная же покупка «с рук» обойдется вам дороже — приблизительно от 350 тысяч гривен и выше.

Двухкомнатная  киевская квартира, расположенная вблизи от центра с общей площадью в 46,5 квадратных метров обойдется участнику торгов приблизительно в 450 тысяч гривен, тогда как на рынке вторичного жилья ее стоимость неизбежно поднимется до  650-670 тысяч гривен.

 Чем объясняется разница в стоимости одного и того же объекта? Основная причина в том, что стартовая цена лота на торгах составляется оценщиком.

Сыр в мышеловке?

С другой стороны, покупателя-участника торгов также ожидают дополнительные траты: это  и оплата услуг нотариуса (равная одному проценту от суммы сделки), и страхование, которое при покупке у банка является обязательным и стоит, как минимум, на 10-15% выше, чем в обычной ситуации.

В чем же причина повышенной стоимости страховки? В основном, это усилия, которые будут брошены на проверку объектов «с прошлым», и определенная гарантия легетимности сделки.

В целом же, по данным Минюста, сегодняшние стартовые  цены торгов не намного ниже рыночных. Например, двухкомнатная квартира в Киеве выставится на продажу по стартовой цене в 72 тысячи долларов, что на десять процентов ниже  ее рыночной стоимости. Поэтому выгадать значительную разницу в цене может быть не так-то просто.

Хочу принять участие

Значительной экономии можно достичь, участвуя в  аукционе по реализации банковского кофиската: подобные торги находятся в ведении компаний, уполномоченных для этих целей Министерством  Юстиции. В этом случае можно «скостить» до 50% стартовой стоимости.

На стороне покупателя-участника торгов также стоит закон. В частности, это статья 62 Закона «Об исполнительном производстве», которая гласит, что имущество, которое  в течении двух месяцев не удалось продать на торгах, подлежит уценке в пределах 30%, а при повторном отсутствии покупателей — лот подлежит скидке в размере 50% от начальной стоимости.

Чтобы быть полноправным участником торгов необходимо распологать определенной суммой денег.  Первым делом для участия в аукционе нужно заплатить регистрацонный взнос (около 17 гривен), а также внести так называемую гарантийную сумму на счет торгов. В соответствии с законом,  она равняется десяти процентам от начальной стоимости имущества. Правда, в реальности установленная сумма может быть и на порядок меньше.

Это значит, что,к примеру, если лотом является двухкомнатная квартира в Харькове стоимостью 242 тысячи гривен, то гарантийный взнос за нее составит 7,3 тысячи гривен, или 3 процента от стоимости жилья.

В случае, если вы проиграли в аукционном торге, эта сумма будет возвращена.

Однако, покупатели все чаще предпочитают вариант покупки залогового жилья без аукциона. Основным аргументом  в пользу этого способа является скорость заключения договора — она происходит.,если обе стороны довольны условиями.

В случае с торгами, заключение сделки может занять некоторое время. Руководитель бизнеса Потребительское кредитование ПриватБанка Андрей Ковтун поясняет: « Заявки желающих принять участие в покупке объекта собираются в течение недели с момента подачи первой заявки. А через неделю проходят открытые торги, где давший максимальную цену покупает объект».

В суд подам!

И все же, несмотря на благоприятные условия для приобретеия залогового имущества, покупатель подвержен ряду рисков.

В частности,  это право бывшего владельца на возвращение своей собственности через суд. Так, если собственность изымалась у должника с нарушениями, он имеет полное право оспорить факт изъятия в суде в течении трех лет с момента передачи собственности банку.  Правда, в этом случае, у нового владельца есть все шансы остаться единоличным собственником, так как его права защищиает статья 388 Гражданского кодекса. Она  гласит, что имущество не может быть изъято у добросовествного покупателя, если оно было продано в порядке, определенном  для судебных решений.

В случае же, если бывший владелец добивается своего, бывшему участнику торгов выплачивается денежная компенсация в размере стоимости объекта.

Чтобы избежать судебных разбирательств, перед покупкой конфискованного имущества стоит передать все соответствующие документы на вычитку юристам. Специалисты предупреждают, что стоит обратить пристальное внимание на  соблюдение требований законодательства при  процедуре проведения торгов.

Так, к примеру, если вы победили в торге, оплата должна быть внечена в течение 10 банковских дней  после их закрытия.

Существует относительно безопасный вариант приобретения залогового имущества: это возможность приобрести  у банка залог, которые еще не перевден в разряд конфиската. Это занчит, что сделка будет наториально оформлена, а вы получите на руки  документ, подтвреждающий вывод машины или квартиры из реестра имущества, не подлежащего отчуждению.

В этом случае, оспорить ваши права гораздо сложнее, чем сделку на аукционе. Ведь ее результаты может оспорить каждый, кто имел отношение к аукциону: и организаторы, и участники, и банк, и, конечно, бывший собственник.